Tratamiento impositivo alquileres 2019

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Lo que deberías saber antes de alquilar un inmueble. Guía de impuestos para propietarios e inquilinos, para estar en regla y no pagar de más.

Es uno de los ingresos más comúnes y muchas veces se desconocen las obligaciones impositivas que tiene que ver con esta actividad. Explicaremos en que regímenes impositivos tenes que inscribirte si vas a alquilar un inmueble. También veremos que pasa cuando estas alquilando y trabajas en relación de dependencia.

Habrá locación, arrendamiento, alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.

El locador o arrendadores la persona que transfiere en forma temporal la utilización de un inmueble.

El locatario, arrendatario o inquilino es la persona que va a hacer uso del inmueble y a cambio pagará al locador un determinado monto denominado alquiler o arrendamiento.

Locador

Tiene que inscribirse en AFIP por la actividad de alquiler de inmuebles. Previamente debe tramitar la Clave Fiscal. Puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.

Para saber en que régimen debemos inscribirnos, veamos los parámetros para cada uno:

Monotributo

Responsable Inscripto.

Nota: Si ya sos Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad, no podrás inscribirte como monotributista para el alquiler de tu inmueble.

Si soy monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por la actividad de alquileres?

En la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en IVA (si es con destino casa habitación del locatario), vas a poder mantener tu condición de monotributista e inscibirte el Régimen Generals por la actividad exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.

Nota: debes considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.

Condominios

Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno. En este caso sus propietarios:

Condominios monotributistas

Condominios responsable inscripto

Alquileres menores a $1.500

Se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los alquileres menores a $1.500. Ahora hay que emitir comprobantes por todo los alquileres, sin importar el monto facturado. Es importante destacar que estos alquileres permanencen exentos de IVA. El monto es por mes y por locatario.

No hay límite de exención de iva para los alquileres con fines de reuniones, fiestas, conferencias o similares.

Pago de Ingresos Brutos por alquileres

Si alquilas una propiedad deberás inscribirte y tributar ingresos brutos sobre dicho alquiler cuando no estés exento. A modo de ejemplo tomamos dos jurisdicciones para ver el tratamiento que tienen.

AGIP.

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos C.A.B.A. los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

Los alquileres de inmuebles con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

Si estás inscripto en el Régimen Simplificado de CABA, pagarás una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos 12 meses.

ARBA

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos en la provincia de Buenos Aires, los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino comercial o con fines turísticos, están todos gravados.

Convenio Multilateral

Si tenes tu domicilio fiscal en una jurisdicción (por ej. Bs As.) y alquilas un inmueble que está en otra jurisdicción (por ej. C.A.B.A.), tenes que inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 de dicho convenio.

Inquilino

Deducción alquiler

Podrán deducirse hasta el 40% del monto del alquiler aquellas empleados en relación de dependencia, jubilados u autónomos, que son pasibles de retenciones de Ganancias. Para saber que requisitos hay que cumplir para deducir este gasto y como hacerlo, te invito a leer el siguiente artículo: "Deducciones de Impuesto a las Ganancias".

Formas de pago

Todo cobro de alquileres superiores a $1.000 no puede hacerse en efectivo, deben realizarse transferencias bancarias, depósitos, pagos con cheques o tarjeta de débito o crédito.

Alquiler de local comercial: IVA por servicios al exterior.

Si alquilas un local para uso comercial y el propietario del mismo reside en el extranjero, vas a tener que pagar el IVA el por ese alquiler, es decir que actuarás como resposable sustituto en el pago de este impuesto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores a que sea perfeccionado el hecho imponible, tendrás que ingresar el impuesto. Podrás computarte ese crédito fiscal en el período fiscal en el que se haya ingresado el impuesto.

Si sos monotributista no estás obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial a nombre de un sujeto en el exterior.

Inmobiliaria

Dijimos que si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Ahora bien, si la inmobiliaria es monotributista, deberá considerar a la hora de la recategorización los ingresos por ese alquiler. Recordamos que el art. 3 de la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.

Lo mejor en estos casos sería que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria sola facture la comión cobrada.


Evelyn Lorena Muriel
Contadora Pública


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