Venta de inmuebles: ¡Chau ITI! ¿pero no GANANCIAS?

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¡Derogaron el ITI!, pero ¿qué impuestos hay que pagar ahora cuando se vende una propiedad? Enterate qué, cuándo y cómo en este artículo.

Si estás pensando en sacar un préstamo para comprar una propiedad, tenés que tener en cuenta los gastos que se de deben pagar a la inmobiliaria, gastos de escrituración y los impositivos.

En este artículo veremos los impuestos que tienen que pagar tanto comprador como vendedor a la AFIP y Rentas Provinciales (ARBA, AGIP, etc.) y también cómo obtener el certificado de no retención.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) vs Impuesto a las Ganancias a la venta de inmuebles

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue DEROGADO por la Ley 27.743, el 8/7/2024. Este impuesto se aplicaba a la ventas de propiedades adquiridas, antes del 01/01/2018. Se tenía que pagar un 1,5% del monto de la escritura o valor fiscal (el mayor).

Desde el 08/07/2024 si vendes una propiedad, que habías comprado antes del del 2018, NO tenes que pagar ningún impuesto.

Si vos compraste un inmueble a partir del 01/01/2018, cuando lo vendas ya no vas a pagar el ITI, sino que esta operación va a estar gravada por el Impuesto a las Ganancias a una alícuota del 15% sobre la utilidad resultante. Es decir, la base imponible estará dada por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice de precios minoristas (IPC).

Este cambio lo establece la Ley 27.430 de Reforma Tributaria publicada el 29 de diciembre de 2017.

Si por ejemplo en el 2018 recibiste una casa por herencia, pero que había sido comprada en el 2016, cuando la vendas, no vas a pagar el ITI no Ganancias, NO VAS A PAGAR NADA, ya que el inmueble recibido por herencia, legado o donación fue adquirido con anterioridad a la Reforma Tributaria.

Se considerá configurada la adquisición cuando, a partir del 1 de enero de 2018:

• Exista la escritura traslativa de domino.
• Se suscriba el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se obtuviere la posesión.
• Obtuviera la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad.
• Se hubiese suscripto o adquirido el boleto de compraventa u otro compromiso similar (sin que se tuviere la posesión) o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles.
• En caso de bienes o derechos sobre inmuebles recibidos por herencia, legado o donación, se hubiere verificado alguno de los supuestos previstos en el primer punto y respecto del causante o donante (o, en caso de herencias, legados o donaciones sucesivas, respecto del primer causante o donante).

Nota: El resultado por la venta de la casa-habitación se encuentra exento. No se debe abonar el impuesto.

Diferencia de cambio y tranferencia de inmuebles

Un problema que se presenta con las propiedades adquiridas a partir del 01/01/2018 es el de la diferecia de cambio.

• Primero, debo ajustar el valor de comprar de departamento por la inflación que hay, lo que me da un valor de compra actualizado.
• Segundo hago el cálculo de la venta del departamente por el tipo de cambio del momento.
• Tercero calculo el impuesto a pagar: precio de venta menos precio de compra por el 15%.

Este sería el importe que la persona debería tributar sin haber ganado nada. Se trata solamente de una diferencia de cambio, que en la medida que el dólar se estabilice, no debería ser tanta.

Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) AFIP

¿Qué es el COTI?

El COTI un certificado, que debe ser obtenido por el titular del inmueble antes de la negociación, oferta o transferencia del inmueble, cuando en cualquier caso sean mayores a $22.810.177. Si la valuación fiscal es superior a $22.810.177, por más que el precio de venta sea menor, tenes que pedir el COTI.

Paso a paso cómo tramitar el COTI

Lo puede tramitar el vendedor directamente, o se puede autorizar a la inmobiliaria. Si lo haces directamente, tenes que ingresar en el servicio “Transferencia de Inmuebles” de la web de AFIP, con Clave Fiscal.

Si vas a autorizar a la inmobiliaria, la autorización debe hacerse por escrito y contener:

• Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Ubicación del bien inmueble.
• Precio fijado o estimado indicando el tipo de moneda.

El COTI tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Si se obtuvo para un inmueble a construir, se puede extender por un plazo adicional de 12 meses.

Si no se cumple con la solicitud del COTI, tanto el vendedor como la inmobliaria, pueden llegar a sufrir sanciones.

Impuesto a los sellos

Es un gasto que van a pagar el vendedor y el comprador, en partes iguales. Si sos el comprador del inmueble y no tenes otra propiedad, hay un mono mínimo sobre el cual no tenes que pagar impuesto. El importe dependerá de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble.

Por ej en CABA, el Impuesto de Sellos representa el 3,5% del precio, valuación o Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), pagado equitativamente entre comprador y vendedor, salvo acuerdos diferentes.

Por otro lado, nos indica el Código Fiscal en su art. 363: "Estarán exentos del pago de este impuesto Las transferencias de dominio y los contratos de compraventa, que tengan porobjeto una vivienda única, familiar y de ocupación permanente y que constituyan la única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes; siempre que la valuaciónfiscal, el Valor Inmobiliario de Referencia o el valor de la operación, el que resulte mayor, no supere el monto que fije la Ley Tarifaria, monto que asciende a $56.270.730 para el 2024.

En provincia de Bs. As. se pagará un 2% (1% cada parte) sobre el Precio o la Valuación Fiscal que al momento de concretarse la venta que exceda mínimo no imponible para la compra de una vivienda familiar única correspondiente al momento de la transacción.

Para el año 2024, ARBA, eleva a $ 91.375.000 el monto hasta el cual se encontrarán exentos del impuesto los actos y contratos que instrumenten operaciones de crédito y constitución de gravámenes para la compra, construcción, ampliación o refacción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Asimismo, se eleva a $ 45.687.500 cuando se trate de lotes o lotes baldíos destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

Impuesto al Cheque

Las transferencias de dinero que se hagan entre cuentas bancarias por la compra y venta de un inmueble no estarán alcanzadas por este impuesto, que es del 1,2% del importe transferido. Para ello, los titulares de las cuentas tienen que ser residentes en el país, el bien tiene que ser debidamente identificado y el traspaso de titularidad del inmueble se debe hacer por suscripción del boleto de compraventa o documento equivalente.

Venta de inmuebles en el exterior

Los inmuebles en el exterior comprados antes del 2018 y vendidos durante o después de dicho año, no están gravados en el impuesto a las ganancias, ni tampoco en el ITI.

Los inmuebles en el exterior comprados y vendidos durante y después del 2018, están gravados en el impuesto a las ganancias. Se aplicará la tasa del 15% sobre la utilidad resultante.

No se deberá ajustar el costo de compra por inflación. Pero se deberán convertir ambos valores (precio de venta y costo de compra) expresados en moneda extranjera, al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina del momento en el que se perfeccione la operación.