Transferencia de inmuebles

En este artículo que son, el ITI y el COTI, cómo pedir el Certificado de no Retención de ITI cuando vendes tu casa. Además los impuestos que NO tenes que pagar!

Si estás pensando en sacar un préstamo para comprar una propiedad, tenes que tener en cuenta los gastos que se de deben pagar a la inmobiliaria, gastos de escrituración y los impositivos.

En este artículo veremos los impuestos que tienen que pagar tanto comprador como vendedor a la AFIP y Rentas Provinciales (ARBA, AGIP, etc.) así como obtener el certificado de no retención.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

Este impuesto lo paga la persona que hace la del venta del inmueble, que había sido comprado antes 01/01/2018. Tendrás que pagar un porcentaje (1,5%) del monto de la escritura o valor fiscal (el mayor). El impuesto debe ser retenido por el escribano al momento de hacer la escritura de venta, que lo pagará e informará a la AFIP. Igual tratamiento corresponderá aplicar a la enajenación de un inmueble respecto del cual, al 31 de diciembre de 2017, se hubiere suscripto un boleto de compraventa u otro compromiso similar y pagado a esa fecha, como mínimo, 75% del precio.

Si vos compraste un inmueble a partir del 01/01/2018, cuando lo vendas ya no vas a pagar el ITI, sino que esta operación va a estar gravada por el Impuesto a las Ganancias a una alícuota del 15% sobre la utilidad resultante. Es decir, la base imponible estará dada por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice de precios minoristas (IPC).

Este cambio lo establece la Ley 27.430 de Reforma Tributaria publicada el 29 de diciembre de 2017.

Si por ejemplo en el 2018 recibiste una casa por herencia, pero que había sido comprada en el 2016, cuando la vendas, vas a pagar el ITI no Ganancias, ya que el inmueble recibido por herencia, legado o donación fue adquirido con anterioridad a la Reforma Tributaria.

Se considerá configurada la adquisición cuando, a partir del 1 de enero de 2018 cuando:

  • Se otorgue la escritura traslativa de domino.
  • Se suscriba el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se obtuviere la posesión.
  • Se obtuviere la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad.
  • Se hubiese suscripto o adquirido el boleto de compraventa u otro compromiso similar (sin que se tuviere la posesión) o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles,
  • En caso de bienes o derechos sobre inmuebles recibidos por herencia, legado o donación, se hubiere verificado alguno de los supuestos previstos en el primer punto y respecto del causante o donante (o, en caso de herencias, legados o donaciones sucesivas, respecto del primer causante o donante).

Nota: El resultado por la venta de la casa-habitación se encuentra exento. No se debe abonar el impuesto.

Diferencia de cambio y tranferencia de inmuebles

Un problema que se presenta con las propiedasdes adquiridas a partir del 01/01/2018 es el de la diferecia de cambio.

Veamos con un ejemplo el cálculo que hay que realizar cuando se vende un inmbueble, para saber cúal es el Impuesto a las ganancias que debemos pagar:

Momento 1: Compra departamento en enero 2018, 100.000 dólares por el tipo de cambio del momento $18, es igual a $1.800.000.

Momento 2: Venta del departamento en noviembre de 2018:

  • Primero, debo ajustar el valor de comprar de departamento (por la inflación que hay), lo que me da un valor de compra actualizado de $2.400.000.
  • Segundo hago el cálculo de la venta del departamente en 100.000 dólares por el tipo de cambio del momento $36, es igual a $3.600.000.

Momento 3: Calculo el impuesto: $3.600.000- $2.400.000 por el 15% es igual a $180.000.

Este sería el importe que la persona debería tributar sin haber ganado nada. Se trata solamente de una diferencia de cambio, que en la medida que el dólar se estabilice, no debería ser tanta.

Certificado de no retención ITI

Si solo tenes un inmueble a tu nombre y lo vendes (venta vivienda única) para comprarte otra propiedad, podes evitar la retención del ITI, ya que estás exento del pago. Para ello deberás solicitar el Certificado de no Retención.

Nota: La adquisición o construcción de la nueva vivienda debe hacerse dentro de un año.

El trámite se inicia con Clave Fiscal por la web de AFIP o teléfono, para terminarlo entregando la documentación correspondiente, personalmente en la dependencia de AFIP donde estás inscripto. Hay que pedir el Certificado de no Retención como mínimo 20 días antes de que se haga la escritura.

Obtenido el certificado, hay que llevárselo al escribano, quien deberá verificar su autenticidad y vigencia en la página de AFIP, antes de hacer la escritura. Si esta bien, procederá a dejar constancia en la escritura y no realizará la retención.

Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)

¿Qué es el COTI?

El COTI un certificado, que debe ser obtenido por el titular del inmueble antes de la negociación, oferta o transferencia del inmueble, cuando en cualquier caso sean mayores a $1.500.000. Si la valuación fiscal es superior a $1.500.000, por más que el precio de venta sea menor, tenes que pedir el COTI.

Paso a paso cómo tramitar el COTI

Lo puede tramitar el vendedor directamente, o se puede autorizar a la inmobiliaria. Si lo haces directamente, tenes que ingresar en el servicio “Transferencia de Inmuebles” de la web de AFIP, con Clave Fiscal.

Si vas a autorizar a la inmobiliaria, la autorización debe hacerse por escrito y contener:

  • Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
  • Ubicación del bien inmueble.
  • Precio fijado o estimado indicando el tipo de moneda.

El COTI tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Si se obtuvo para un inmueble a construir, se puede extender por un plazo adicional de 12 meses.

Si no se cumple con la solicitud del COTI, tanto el vendedor como la inmobliaria, pueden llegar a sufrir sanciones.

Impuesto a los sellos

Es un gasto que van a pagar el vendedor y el comprador, en partes iguales. Si sos el comprador del inmueble y no tenes otra propiedad, hay un mono mínimo sobre el cual no tenes que pagar impuesto. El importe dependerá de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble.

Por ej en CABA, la alícuota a aplicar sobre el valor del inmueble es del 3,6% ( comprador y vendedor pagarán el 1,8% cada uno) y el monto mínimo sobre el cual paga impuestos el comprador es de $975.000

Impuesto al Cheque

Las transferencias de dinero que se hagan entre cuentas bancarias por la compra y venta de un inmueble no estarán alcanzadas por este impuesto, que es del 1,2% del importe transferido. Para ello, los titulares de las cuentas tienen que ser residentes en el país, el bien tiene que ser debidamente identificado y el traspaso de titularidad del inmueble se debe hacer por suscripción del boleto de compraventa o documento equivalente.

Venta de inmuebles en el exterior

Los inmuebles en el exterior comprados antes del 2018 y vendidos durante o después de dicho año, no están gravados en el impuesto a las ganancias, ni tampoco en el ITI.

Los inmuebles en el exterior comprados y vendidos durante y después del 2018, están gravados en el impuesto a las ganancias, aplicando para ello la tasa del 15% sobre la utilidad resultante.

No se deberá ajustar el costo de compra por inflación, pero se deberán convertir ambos valores (precio de venta y costo de compra) expresados en moneda extranjera al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina del momento en el que se perfeccione la operación.

Evelyn Muriel

Contadora pública Argentina
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