Ley de alquileres - Ley 27551
Analizamos los principales puntos de la nueva ley de alquileres. Cuáles son los cambios para el locador y el locatario que introduce la Ley 27551.
¿Es constitucional la nueva ley de alquileres?
Se dijo que la ley de alquileres es inconstituacional por el procedimiento legislativo. En el marco de la Cuarentena los senadores había firmado un pacto para tratar en las sesiones on line solo temas relacionados con la pandemia del Covid-19, es por este motivo que la oposición se retiró, pero el senado aún tenía cuórum y aprobó la ley.
¿Es una ley de emergencia?
No es una ley de emergencia porque no es por un tiempo determinado. Las modificaciones que introdujo esta ley son permanentes en el tiempo. La ley rige desde el 1ro de julio del 2020, pero hasta el 30 de septiembre de 2020 coexisten dos leyes: la ley de alquileres (Ley 27551) y el DNU 339/2020.
Recordamos que este DNU y Decretos posteriores congelan el precio de los alquileres, prorroga los contratos y suspende los desalojos hasta el 31/03/2021.
¿Cómo se debe hacer un contrato de locación ahora?
Si el uso de la vivienda es habilitación, se debe establecer un precio mensual y fijo, sobre el que se pueden realizar ajustes anuales. El ajuste se hace por el promedio de los indices IPC y RIPTE. Este indice debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
Como no se sabe cuando va cobrar el locador ni cuando va a pagar el locatorio, es clave el precio de inicio del contrato.
Cláusulas de los nuevos contratos de locación
Hay cuestiones de orden público que las partes no pueden modificar a la hora de armar un contrato de locación: el plazo y la actualización del precio.
El plazo mínimo de alquiler será de 36 meses (tres años) lo que hace que los costos iniciales de impuesto de sellos, timbrados, cuestiones notarias, sean mayores. Pero es importante recalcar que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
¿Qué pasa con los contratos anteriores a la Ley 27551?
Las contrataciones realizadas con la ley anterior siguen vigentes con sus prórrogas hasta el 30 de septiembre 2020. En el momento de renovar estos contratos, se tendrá que hacer con la nueva ley.
Obligación de informar a AFIP: registración de contratos de locación de inmuebles
El Art.16 de la ley dice que tanto para contratos de vivienda como comerciales deben ser informados a la AFIP.
Es obligación del locador informar los contratos de alquiler en el "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” en los plazos que la AFIP estableció. El incumplimiento de esta obligación lleva a aplicar las sanciones de la ley 11.683.
No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP.
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En los últimos años la AFIP incrementó los controles sobre el sector inmobiliario, con la Resolución 2820 del 2010 por ejemplo, que obliga a las inmobiliarias a empadronarse. Recordamos que los alquileres comerciales no están exentos en IVA y que hay un entrecruzamiento de datos entre la AFIP y las jurisdicciones provinciales.
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Domicilio electrónico: ¿si o no?
El Art 75 de la ley habla de domicilio y de la posibilidad de elegir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes. No es obligatorio y no sustituye al domicilio real. En la práctica es rápida la comunicación y es más económico ya que sustituye las Cartas Documento.
Es importante analizar bien la opción del domicilio electrónico, teniendo en cuenta que para cuestiones urgentes el locador debe dar respuesta a las 24hs y para cuestiones no urgentes tendrá que hacerlo en un plazo de 10 días. El inquilino que no reciba respuesta, podrá realizar el arreglo y descontar del alquiler los gastos efectuados.
El Art 1201 del Código Civil y Comercial habla de conservación y mantenimiento. Corresponde al propietario conservar y mantener el inmueble para que el uso y goze que pago el locatario se vea garantizado.
IMPORTANTE: leer muy bien los inventarios. Todo lo que no se ve corresponde al propietario. Se pueden sacar fotos, controlar el gas por un gasista matriculado por ejemplo.
Expensas
Corrrresponde al locador el pago de:
- Expensas comunes extraordinarias
- Gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc.
Vivienda social: crédito para locación
Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para dar acceso a la vivienda a los sectores vulnerables de la sociedad. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el organismo encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa.
Se analiza crear líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas.
Métodos alternativos de resolución de conflictos
Hay una invitación a la mediación, para resolver de forma amigable, más rápido y menos costo los conflictos, por medio de un arreglo extrajudicial.
En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio.