Tratamiento impositivo alquileres [2026]

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¿Qué impuestos se deben pagar para poder alquilar? Guía de impuestos para propietarios e inquilinos, para estar en regla y no pagar de más.

Alquiler de inmuebles: obligaciones impositivas y beneficios fiscales

Es uno de los ingresos más comunes y muchas veces se desconocen las obligaciones impositivas que tienen que ver con esta actividad.

En este artículo te voy a contar en qué regímenes impositivos tenés que inscribirte si vas a alquilar un inmueble. También veremos qué pasa cuando estás alquilando y trabajás en relación de dependencia, así como los últimos cambios normativos —en particular, la exención del Impuesto a las Ganancias para alquileres de vivienda introducida por la Ley 27.802 de Modernización Laboral, vigente con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026.

¿Cuándo hay alquiler?

Habrá locación, arrendamiento o alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.

El locador o arrendador es la persona que transfiere en forma temporal la utilización de un inmueble.

El locatario, arrendatario o inquilino es la persona que va a hacer uso del inmueble y a cambio pagará al locador un determinado monto denominado alquiler o arrendamiento.

Marco normativo vigente: del DNU 70/2023 a la Ley Bases y la reforma de 2026

El régimen de alquileres en Argentina atravesó tres etapas en los últimos años:

1. Ley 27.551 y Ley 27.737: establecieron un régimen rígido para los contratos de locación, con plazo mínimo de 3 años, ajustes anuales por fórmula obligatoria, entre otros aspectos.
2. DNU 70/2023: en su artículo 249 derogó la Ley 27.551 y dejó sin efecto la mayor parte de la Ley 27.737, restableciendo la libertad contractual.
3. Ley 27.742 - Ley Bases: consolidó legislativamente las modificaciones del DNU al Código Civil y Comercial en materia locativa.

Importante: el Capítulo III de la Ley 27.737, que crea los incentivos tributarios y fiscales para los locadores con contratos registrados, sigue vigente. Es decir, los beneficios fiscales no fueron derogados.

Por su parte, ARCA eliminó la obligación de registrar los contratos en el RELI. Sin embargo, el registro continúa siendo requisito indispensable para acceder a los beneficios fiscales, incluida la nueva exención de Ganancias.

Beneficios fiscales — Capítulo III de la Ley N° 27.737

Monotributo

• Para la actividad de locación de inmuebles, quienes tengan sus contratos debidamente registrados podrán computarla como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas.
• Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del componente impositivo del Monotributo.

Bienes Personales

Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, están exentos cuando el valor de cada uno sea igual o inferior al monto del segundo párrafo del art. 24 de la Ley 23.966.

Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios

Quedan exentos los créditos y débitos en caja de ahorro o cuenta corriente utilizadas exclusivamente para las operaciones inherentes a la locación de inmuebles con destino casa-habitación, con contrato registrado.

Nueva exención — Impuesto a las Ganancias

La Ley 27.802 de Modernización Laboral modificó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias e incorporó una exención plena a las rentas derivadas del alquiler de inmuebles con destino casa-habitación.

• Vigencia: ejercicios fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026.
• Alcance: personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, sin tope de cantidad de inmuebles ni de monto del alquiler.
• Requisito: contrato registrado en el RELI.
• Efecto sobre la deducción del 10% para el locador: al transformarse el beneficio en exención plena, el locador deja de poder computar la deducción del 10% sobre las rentas exentas. La deducción del 10% se mantiene solo para el inquilino.

Cabe aclarar que esta exención impacta exclusivamente en Ganancias: en Monotributo, los ingresos por alquileres exentos en Ganancias siguen computando para la categorización.

Obligaciones del locador

Tiene que inscribirse en ARCA por la actividad de alquiler de inmuebles. Previamente debe tramitar la Clave Fiscal. Para alquilar inmuebles en Argentina se puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.

Monotributo

• Solo para personas humanas.
• Desde el 18/10/2023, la actividad de locación de inmuebles con contratos registrados se considera una sola unidad de explotación.
• No tiene que superar el tope máximo de facturación anual: $108.357.084,05.
• El parámetro de alquileres devengados alcanza un máximo de $7.170.689,39 anuales para la categoría K en 2026.
• Si la actividad es exclusivamente la locación, no paga el componente previsional: solo abona el componente impositivo.
• Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles están exentos del pago del componente impositivo.
• Debe firmar un contrato de locación.
• Debe declarar el inmueble en Bienes Personales, cuando corresponda.
• Debe emitir factura “C” electrónica y facturar por adelantado.
• Si interviene una inmobiliaria, esta puede facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT del locador.

Responsable Inscripto

• Pueden ser personas humanas o personas jurídicas.
• Debe celebrarse contrato de locación.
• Si el destino es casa-habitación del locatario y su familia, el alquiler está exento de IVA.
• Si el alquiler tiene fin comercial y el valor mensual es igual o inferior a $1.500, también está exento. En la práctica, casi cualquier alquiler comercial actual queda gravado al 21%.
• Si el locador es persona física, no debe inscribirse en autónomos por esta actividad.
• Impuesto a las Ganancias: desde el 1/1/2026, los alquileres con destino vivienda están exentos si el contrato está registrado en el RELI.
• Debe declarar el inmueble en Bienes Personales, cuando corresponda.
• Todos los comprobantes deben ser electrónicos.

Facturación del Responsable Inscripto

• Factura “A”: si le alquila a otro Responsable Inscripto.
• Factura “A” con IVA discriminado: si le alquila a un monotributista.
• Factura “B”: si le alquila a un consumidor final, sujeto exento o no alcanzado.

Nota: si ya sos Responsable Inscripto en IVA por otra actividad, no podés inscribirte como monotributista para el alquiler del inmueble.

Si soy monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por alquileres?

En la medida en que la actividad encuadrada en Monotributo cumpla con los requisitos del régimen y el alquiler sea exento en IVA, podés mantener tu condición de monotributista e inscribirte en el Régimen General por la actividad exenta en IVA.

Nota: debés considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos para tu categorización en el Monotributo y para verificar la exclusión, aunque parte de esos ingresos esté exenta en otros impuestos.

Condominios

Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno.

Condominios monotributistas

• Los condominios no pueden ser monotributistas.
• Cada condómino podrá adherir individualmente al régimen, siempre que cumpla las condiciones de adhesión, categorización y recategorización.
• Si alguno de los condóminos no puede ser monotributista, ninguno podrá serlo por la actividad de alquiler.
• La factura podrá emitirse a nombre de uno de los condóminos, indicando los datos de los restantes condóminos.

Condominios Responsable Inscripto

• Cuando el condominio no pueda ser monotributista, cada condómino deberá pagar su parte del Impuesto a las Ganancias, salvo que las rentas estén alcanzadas por la exención de Ganancias 2026.
• Los ingresos por alquileres de condominios en el régimen general resultan compatibles con el desarrollo de otras actividades dentro del Régimen Simplificado.

Exención de IVA en locaciones de inmuebles

El artículo 7, inciso h, punto 22 de la Ley de IVA establece que están exentas:

• Las locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda del locatario y su familia.
• Los inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
• Los alquilados al Estado nacional, provincias, municipalidades o CABA.
• Otras locaciones cuando el valor del alquiler mensual, por unidad y locatario, no supere el monto reglamentado.

La Resolución General 1032 aclara que no se consideran exentas las locaciones que no tengan como único destino el de vivienda, ni aquellas que, aun teniéndolo, no sean habitadas por el locatario y su familia.

No se consideran complemento del alquiler los gastos de expensas, tasas o mantenimiento que están a cargo del locatario.

En el caso de los condominios, si la locación está gravada con IVA, el condominio debe inscribirse ante ARCA como sujeto pasivo del IVA.

Impuesto sobre los Ingresos Brutos

Si alquilás una propiedad debés inscribirte en Ingresos Brutos y tributar sobre el alquiler cuando no estés exento.

CABA

Están exentos del impuesto sobre los Ingresos Brutos en CABA los alquileres que cumplan simultáneamente:

• Destino exclusivo a vivienda.
• Hasta 3 unidades en alquiler.
• Importe mensual por unidad menor o igual a $1.101.000.

La exención opera de pleno derecho, sin reconocimiento previo de la autoridad. Los alquileres con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

PBA

Están exentos en PBA los alquileres que cumplan:

• Destino vivienda.
• Una sola unidad en alquiler.
• Importe mensual menor o igual a $581.317, o anual menor o igual a $6.974.660.

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no goza de la exención aunque cumpla los demás requisitos. Los alquileres con destino comercial o turístico están todos gravados.

Convenio Multilateral

Si tu domicilio fiscal está en una jurisdicción y alquilás un inmueble situado en otra, debés inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general del artículo 2 del Convenio.

Inquilino

Deducción del alquiler en Ganancias

El inquilino mantiene dos deducciones acumulables en el Impuesto a las Ganancias:

• Deducción del 40%: empleados en relación de dependencia, jubilados o autónomos pueden deducir hasta el 40% del monto del alquiler, con tope del 40% del Mínimo No Imponible del período.
• Deducción adicional del 10%: a partir del ejercicio fiscal 2026, esta deducción solo se mantiene para el inquilino.

Formas de pago

Los pagos de alquileres están alcanzados por las normas de bancarización. Verificar los montos vigentes para evitar perder la deducibilidad del gasto y para cumplir con la obligación de bancarización cuando corresponda.

Alquiler de local comercial: IVA por servicios al exterior

Si alquilás un local para uso comercial y el propietario reside en el extranjero, debés pagar el IVA por ese alquiler actuando como responsable sustituto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores al perfeccionamiento del hecho imponible, debés ingresar el impuesto. Podés computarlo como crédito fiscal en el período en que se haya ingresado.

Importante: si sos monotributista, no estás obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial cuyo propietario sea sujeto del exterior.

Inmobiliaria

Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta puede facturar por cuenta y orden indicando nombre, apellido o razón social y CUIT del locador.

Si la inmobiliaria es monotributista, al recategorizarse debe considerar los ingresos por ese alquiler.

Lo recomendable es que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria solo facture la comisión cobrada.

Registro de Contratos de Locación — RELI

El art. 16 de la Ley 27.551 estableció la obligación de informar a AFIP los contratos de alquiler. Con el DNU 70/2023 se derogó la Ley 27.551, por lo que la obligación general de registrar contratos en el RELI quedó sin efecto para los contratos firmados a partir del 29/12/2023.

Sin embargo, los contratos firmados entre el 1/7/2020 y el 29/12/2023 que sigan vigentes mantienen la obligación de estar registrados en el RELI.

Crítico: para acceder a los beneficios fiscales —exención de Bienes Personales, exención de débitos/créditos, beneficios en Monotributo y exención de Ganancias 2026 por alquileres de vivienda—, el contrato debe estar registrado en el RELI.

Cuadro resumen — Tratamiento fiscal del locador de vivienda con contrato registrado

Impuesto	Tratamiento 2026
IVA	Exento
Ganancias	Exento desde el 1/1/2026, requiere RELI
Monotributo	Exento si son hasta 2 inmuebles y única actividad
Bienes Personales	Exento bajo condiciones del art. 9 de la Ley 27.737
Débitos y Créditos Bancarios	Exento sobre cuenta afectada exclusivamente
IIBB CABA	Exento si son hasta 3 unidades y alquiler menor o igual a $1.101.000 mensuales
IIBB PBA	Exento si es una unidad y alquiler menor o igual a $581.317 mensuales

Nota: los montos y categorías se actualizan periódicamente. Verificar valores vigentes al momento de aplicar.

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