Tratamiento impositivo alquileres [2024]

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¿Qué pasó con los alquileres después del DNU 70/2023? Guía de impuestos para propietarios e inquilinos, para estar en regla y no pagar de más.

Es uno de los ingresos más comunes y muchas veces se desconocen las obligaciones impositivas que tienen que ver con esta actividad.

En esta artículo te voy a contar en que regímenes impositivos tenés que inscribirte si vas a alquilar un inmueble. También veremos qué pasa cuando estás alquilando y trabajás en relación de dependencia y los últimos cambios normativos que afectan a esta actividad.

¿Cuándo hay alquiler?

Habrá locación, arrendamiento, alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.

La derogación de la ley de alquileres y los cambios en el monotributo

La ley N° 27737 que introdujo CAMBIOS en los contratos de alquiler firmados desde el 18 de otubre de 2023 se encuentra derogada por aplicación del DNU 70/2023. Esta ley creó, además, una serie de beneficios tributarios para aquellos que se dedican a la actividad de alquiler de propiedades y se encontraban inscriptos en el monotributo:

Si bien ya no existe la obligación de registrar los contratos de locación en el RELI (requisito necesario según la ley anterior para gozar de los beneficios), según los especialistas los beneficios tributarios correspondería igual, pero como aún no se ha reglamentado, los monotributistas deben seguir pagando su cuota mensual y no pueden considerar una sola unidad de explotación a la actividad aún.

Obligaciones del Locador

Tiene que inscribirse en AFIP por la actividad de alquiler de inmuebles. Previamente, debe tramitar la Clave Fiscal. Para alquilar inmuebles en Argentina, se puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.

Para saber en qué régimen debemos inscribirnos, veamos los parámetros para cada uno:

Monotributo

Responsable Inscripto.

Nota: Si ya sos Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad, no podrás inscribirte como monotributista para el alquiler de tu inmueble.

Si soy monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por la actividad de alquileres?

En la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en IVA (si es con destino casa habitación del locatario), vas a poder mantener tu condición de monotributista e inscribirte el Régimen General por la actividad exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.

Nota: debés considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo, así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.

Condominios

Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno. En este caso, sus propietarios:

Condominios monotributistas

Condominios responsable inscripto

Alquileres menores a $1.500

Se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los alquileres menores a $1.500. Ahora hay que emitir comprobantes por todo los alquileres, sin importar el monto facturado. Es importante destacar que estos alquileres permanecen exentos de IVA. El monto es por mes y por locatario.

No hay límite de exención de IVA para los alquileres con fines de reuniones, fiestas, conferencias o similares.

Pago de Ingresos Brutos por alquileres

Si alquilas una propiedad deberás inscribirte en ingresos brutos y pagar sobre dicho alquiler cuando no estés exento. A modo de ejemplo, tomamos dos jurisdicciones para ver el tratamiento que tienen.

AGIP

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos C.A.B.A. los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

La exención es de pleno derecho, sin reconocimiento por la autoridad de aplicación, en cambio, los alquileres de inmuebles con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

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Si estás inscripto en el Régimen Simplificado de CABA, pagarás una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos 12 meses. Si estás inscripto como contribuyente local, tenés que pagar el 1,5% de Ingresos Brutos.

ARBA

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos en la provincia de Buenos Aires, los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino comercial o con fines turísticos, están todos gravados.

En el caso de los inmuebles en provincia de Buenos Aires alcanzados por el impuesto sobre los ingresos brutos, el propietario deberá abonar la tasa del 3,5% calculado sobre el valor del alquiler.

Convenio Multilateral

Si tenés tu domicilio fiscal en una jurisdicción (por ej. Bs As.) y alquilas un inmueble que está en otra jurisdicción (por ej. C.A.B.A.), tenes que inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 de dicho convenio.

Inquilino

Deducción alquiler

Podrán deducirse hasta el 40% del monto del alquiler aquellos empleados en relación de dependencia, jubilados u autónomos, que son pasibles de retenciones de Ganancias.
Para saber qué requisitos hay que cumplir para deducir este gasto y como hacerlo, te invito a leer el siguiente artículo: "Deducciones de Impuesto a las Ganancias".

Formas de pago

Todo cobro de alquileres superiores a $1.000 no puede hacerse en efectivo, deben realizarse transferencias bancarias, depósitos, pagos con cheques o tarjeta de débito o crédito.

Alquiler de local comercial: IVA por servicios al exterior.

Si alquilás un local para uso comercial y el propietario del mismo reside en el extranjero, vas a tener que pagar el IVA por ese alquiler, es decir que actuarás como responsable sustituto en el pago de este impuesto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores a que sea perfeccionado el hecho imponible, tendrás que ingresar el impuesto. Podrás computarte ese crédito fiscal en el período fiscal en el que se haya ingresado el impuesto.

Si sos monotributista no estás obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial a nombre de un sujeto en el exterior.

Inmobiliaria

Dijimos que si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Ahora bien, si la inmobiliaria es monotributista, deberá considerar a la hora de la recategorización los ingresos por ese alquiler. Recordamos que el art. 3 de la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.

Lo mejor en estos casos sería que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria sola facture la comisión cobrada.

Obligación de informar a AFIP: registración de contratos de locación de inmuebles

El Art.16 de la ley 27551 estableció que tanto para contratos de vivienda como comerciales debían ser informados a la AFIP. Al derogarse la Ley de Alquileres 27.551 por el DNU 70/2023, se deja sin efecto la obligación de registrar los contratos en el RELI, esto es, para los contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023. Todos los contratos que se firmaron después del 1° de julio de 2020 y antes del 29 de diciembre del 2023 y que sigan vigentes, todavía tienen la obligación de ser registrados en la AFIP.

Era obligación del locador informar los contratos de alquiler en el "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” en los plazos que la AFIP estableció. El incumplimiento de esta obligación llevaba a aplicar las sanciones de la ley 11.683.

Nota: Las inmobiliarias podían informar los contratos de alquiler en el "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” de AFIP.

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