Tratamiento impositivo alquileres [2024]

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¿Qué pasó con los alquileres después del DNU 70/2023? Guía de impuestos para propietarios e inquilinos, para estar en regla y no pagar de más.

Es uno de los ingresos más comunes y muchas veces se desconocen las obligaciones impositivas que tienen que ver con esta actividad.

En esta artículo te voy a contar en que regímenes impositivos tenés que inscribirte si vas a alquilar un inmueble. También veremos qué pasa cuando estás alquilando y trabajás en relación de dependencia y los últimos cambios normativos que afectan a esta actividad.

¿Cuándo hay alquiler?

Habrá locación, arrendamiento, alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.

• El locador o arrendador es la persona que transfiere en forma temporal la utilización de un inmueble.
• El locatario, arrendatario o inquilino es la persona que va a hacer uso del inmueble y a cambio pagará al locador un determinado monto denominado alquiler o arrendamiento.

La derogación de la ley de alquileres y los cambios en el monotributo

La ley N° 27.737 que introdujo CAMBIOS en los contratos de alquiler firmados desde el 18 de otubre de 2023 se encuentra derogada por aplicación del DNU 70/2023. Esta ley creó, además, una serie de beneficios tributarios para aquellos que se dedican a la actividad de alquiler de propiedades y se encontraban inscriptos en el monotributo:

• La actividad de alquiler de propiedades se considera una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.
• Además, los ingresos provenientes de la locación de hasta 2 inmuebles están exentos del pago del monotributo.

Si bien ya no existe la obligación de registrar los contratos de locación en el RELI (requisito necesario según la ley anterior para gozar de los beneficios), para tener los beneficios tributarios corresponde incribir el contrato en este registro. Entonces repasemos cuales son todos los beneficios fiscales, por los cuales se debería seguir registrando el contrato de locación:

BENEFICIOS artículos 8°, 9°, 10 y 11 del Capítulo III de la Ley Nº 27.737

MONOTRIBUTO (Art. 8)

Para la actividad de locación de inmuebles quienes tengan sus contratos debidamente registrados podrán computarla como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.

Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.

BIENES PERSONALES. EXENCIÓN. (Art. 9)

Para los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24 Ley 23.966.

IMPUESTO A LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS BANCARIOS. EXENCIÓN. (Art. 10)

Para los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados.

Obligaciones del Locador

Tiene que inscribirse en AFIP por la actividad de alquiler de inmuebles. Previamente, debe tramitar la Clave Fiscal. Para alquilar inmuebles en Argentina, se puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.

Para saber en qué régimen debemos inscribirnos, veamos los parámetros para cada uno:

Monotributo

• Solo para personas humanas.
• Con la ley 27.737 se modificó el concepto de unidad de explotación. Desde el 18/10/2023 en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.
• No tiene que superar el tope máximo de facturación anual de $68.000.000
• No va a pagar el componente previsional (obra social y jubilación) de la categoría mensual del monotributo, es decir, que solo abona el componente impositivo.
• Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del monotributo, habrá que declar esto al momento de hacer la inscripción del monotributo o ingresar a modificar datos opción: "Modificación locador de hasta 2 inmuebles – Beneficio Ley 27737".
• Debe firmar un contrato de locación.
• Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.
• Tiene que emitir factura “C” y se debe facturar por adelantado, por ejemplo en noviembre hay que hacer la factura por el período 1/11 al 30/11.
• Tiene que hacer factura electrónica en todos los casos.
• Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Responsable Inscripto.

• Pueden ser personas humanas o personas jurídicas.
• Hay que celebrar un contrato de alquiler.
• Si el fin del alquiler es la casa habitación del locatario y su familia, el monto del alquiler está exento en IVA. Si el alquiler tiene un fin comercial por un valor igual o inferior a $ 1.500 mensuales, el locador deberá darse de alta como IVA exento, estando exceptuado de presentar declaraciones juradas de IVA.
• Como es una renta pasiva, si el locador es una persona física, no tiene que inscribirse en autónomos por esta actividad.
• Si el monto total de alquileres supera el mínimo no imponible, tendrá que inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.
• Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.
• Tiene que emitir factura “A” si le alquila a otro responsable inscripto/monotributista o “B” si le alquila a un consumidor final. Todos deben ser comprobantes electrónicos.
• Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido o razón social y CUIT de los locadores.
• Son pasibles de sufrir retenciones de ganancias cuando el locatario realice el pago, si este es agente de retención.

Nota: Si ya sos Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad, no podrás inscribirte como monotributista para el alquiler de tu inmueble.

Si soy monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por la actividad de alquileres?

En la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en IVA (si es con destino casa habitación del locatario), vas a poder mantener tu condición de monotributista e inscribirte el Régimen General por la actividad exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.

Nota: debés considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo, así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.

Condominios

Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno. En este caso, sus propietarios:

Condominios monotributistas

• No pueden ser monotributistas. Cada condómino, es decir, cada uno de los titulares del inmueble, podrá adherir en forma individual al régimen del Monotributo, en la medida que se verifiquen, las condiciones establecidas para su adhesión, categorización y recategorización. Todo esto en función de la parte que le corresponda del inmueble.
  Nota: Cada persona (“condómino”) podrá adherir en forma individual al régimen, si todas las personas (“condóminos”) adhieren en forma individual. Si alguna de las personas no puede ser monotributista, el resto de las personas tampoco podrán serlo y deberán tributar por el régimen general. Esto también aplica para una sociedad conyugal que alquila un inmueble.
• La factura podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras dure el condominio. Hay que indicar en ese comprobante el nombre y apellido o razón social, y CUIT de los restantes condóminos.

Condominios responsable inscripto

• En el caso de los condominios que no puedan ser monotributistas, cada condómino deberá pagar su parte del Impuesto a las Ganancias.
• Los ingresos por alquileres de condominios en el régimen general resultan compatibles con el desarrollo de otras actividades dentro del Régimen Simplificado.
  Por ejemplo si en un condomino de dos integrantes, uno es monotributista y el otro además realiza una actividad profesional, este último podrá ser monotributista por ambas actividades (alquiler del inmueble y actividad profesional).
  Suponiendo otro ejemplo, en el que uno de los condóminos no es monotributista, el otro tampoco podría serlo por la actividad de alquiler, pero sí podrá ser monotributista por su actividad profesional.

Alquileres menores a $1.500

Se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los alquileres menores a $1.500. Ahora hay que emitir comprobantes por todo los alquileres, sin importar el monto facturado. Es importante destacar que estos alquileres permanecen exentos de IVA. El monto es por mes y por locatario.

No hay límite de exención de IVA para los alquileres con fines de reuniones, fiestas, conferencias o similares.

Pago de Ingresos Brutos por alquileres

Si alquilas una propiedad deberás inscribirte en ingresos brutos y pagar sobre dicho alquiler cuando no estés exento. A modo de ejemplo, tomamos dos jurisdicciones para ver el tratamiento que tienen.

AGIP

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos C.A.B.A. los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

• El destino del alquiler tienen que ser vivienda.
• Es condición no tener más de 3 unidades en alquiler.
• El importe de locación no puede superar el importe que establece la ley impositiva vigente, $ 500.100 mensuales correspondientes a cada una de las viviendas en alquiler paa el año 2024. (véase art. 22 Ley 6671).

La exención es de pleno derecho, sin reconocimiento por la autoridad de aplicación, en cambio, los alquileres de inmuebles con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

Si estás inscripto en el Régimen Simplificado de CABA, pagarás una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos 12 meses. Si estás inscripto como contribuyente local, tenés que pagar el 1,5% de Ingresos Brutos.

ARBA

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos en la provincia de Buenos Aires, los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

• El destino del alquiler tienen que ser vivienda.
• No podés tener más de una unidad en alquiler.
• El importe de locación no puede superar el importe que el código fiscal de la provincia de Buenos Aires. Para el 2024 es de $211.388 mensuales o $2.536.240 anuales (Ver: artículo 184, inciso c) apartado 1) del Código Fiscal -Ley Nº 10.397).

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino comercial o con fines turísticos, están todos gravados.

En el caso de los inmuebles en provincia de Buenos Aires alcanzados por el impuesto sobre los ingresos brutos, el propietario deberá abonar la tasa del 3,5% calculado sobre el valor del alquiler.

Convenio Multilateral

Si tenés tu domicilio fiscal en una jurisdicción (por ej. Bs As.) y alquilas un inmueble que está en otra jurisdicción (por ej. C.A.B.A.), tenes que inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 de dicho convenio.

Inquilino

Deducción alquiler

Hay dos tipos de duducciones vigentes para inquilinos:

Beneficios para Locatarios (Inquilinos) - 40% (Ley I.G. Art. 85 inc. h)

Podrán deducirse hasta el 40% del monto del alquiler aquellos empleados en relación de dependencia, jubilados u autónomos, que son pasibles de retenciones de Ganancias.
Para saber qué requisitos hay que cumplir para deducir este gasto y como hacerlo, te invito a leer el siguiente artículo: "Deducciones de Impuesto a las Ganancias".

Ya no es requisito subir el contrato de alquiler en formato pdf en el siradig para computar la deducción, si es necesario informar los datos de las facturas y la fecha de vigencia del contrato.

Beneficios para Locatarios (Inquilinos) - 10% (Ley I.G. Art. 85 inc. k)

Adicionalmente se podrá deducir el 10% de las sumas pagadas por el contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, atento a lo dispuesto en el inciso k) del art. 85 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019).

Esta deducción también es neceserio cargar en el Siradig la fecha de vigencia del contrato y mes a mes el detalle de la factura de alquiler.

Formas de pago

Todo cobro de alquileres superiores a $1.000 no puede hacerse en efectivo, deben realizarse transferencias bancarias, depósitos, pagos con cheques o tarjeta de débito o crédito.

Alquiler de local comercial: IVA por servicios al exterior.

Si alquilás un local para uso comercial y el propietario del mismo reside en el extranjero, vas a tener que pagar el IVA por ese alquiler, es decir que actuarás como responsable sustituto en el pago de este impuesto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores a que sea perfeccionado el hecho imponible, tendrás que ingresar el impuesto. Podrás computarte ese crédito fiscal en el período fiscal en el que se haya ingresado el impuesto.

Si sos monotributista no estás obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial a nombre de un sujeto en el exterior.

Inmobiliaria

Dijimos que si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Ahora bien, si la inmobiliaria es monotributista, deberá considerar a la hora de la recategorización los ingresos por ese alquiler. Recordamos que el art. 3 de la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.

Lo mejor en estos casos sería que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria sola facture la comisión cobrada.

Obligación de informar a AFIP: registración de contratos de locación de inmuebles

El Art.16 de la ley 27551 estableció que tanto para contratos de vivienda como comerciales debían ser informados a la AFIP. Al derogarse la Ley de Alquileres 27.551 por el DNU 70/2023, se deja sin efecto la obligación de registrar los contratos en el RELI, esto es, para los contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023. Todos los contratos que se firmaron después del 1° de julio de 2020 y antes del 29 de diciembre del 2023 y que sigan vigentes, todavía tienen la obligación de ser registrados en la AFIP.

Era obligación del locador informar los contratos de alquiler en el "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” en los plazos que la AFIP estableció. El incumplimiento de esta obligación llevaba a aplicar las sanciones de la ley 11.683.

Nota: Si se quiere acceder a alguno de los beneficios fiscales, se debe continuar registrando el contrato de locación en el RELI. Esto puede hacerlo la inmobiliaria también.