Tratamiento impositivo alquileres 2020

Qué tratamiento impositivo se le da al alquiler un inmueble en Argentina. Esta es una guía de impuestos para propietarios e inquilinos, para que estén regla y no paguen impuestos de más.

Es uno de los ingresos más comúnes y muchas veces se desconocen las obligaciones impositivas que tiene que ver con esta actividad. Explicaremos en que regímenes impositivos tenes que inscribirte si vas a alquilar un inmueble. También veremos que pasa cuando estas alquilando y trabajas en relación de dependencia.

Habrá locación, arrendamiento, alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.

El locador o arrendadores la persona que transfiere en forma temporal la utilización de un inmueble.

El locatario, arrendatario o inquilino es la persona que va a hacer uso del inmueble y a cambio pagará al locador un determinado monto denominado alquiler o arrendamiento.

Locador

Tiene que inscribirse en AFIP por la actividad de alquiler de inmuebles. Previamente debe tramitar la Clave Fiscal. Para alquilar inmuebles en Argentina, se puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.

Para saber en que régimen debemos inscribirnos, veamos los parámetros para cada uno:

Monotributo

  • Solo para personas humanas.
  • Tiene que tener como máximo 3 unidades de explotación.
  • No tiene que superar el tope máximo de facturación anual de $1.739.493,79.
  • No va a pagar el componente previsional (obra social y jubilación) de la categoría mensual del monotributo, es decir, que solo abona el componente impositivo.
  • Debe firmar un contrato de locación.
  • Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.
  • Tiene que emitir factura “C” y se debe facturar por adelantado, por ejemplo en noviembre hay que hacer hacer la factura por el período 1/11 al 30/11.
  • Si se encuentra en la categoría C o superior tiene que hacer factura electrónica. Si el alquiler es vivienda, en todos los casos la factura debe ser electrónica.
  • Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Responsable Inscripto.

  • Pueden ser personas humanas o personas jurídicas.
  • Hay que celebrar un contrato de alquiler.
  • Si el fin del alquiler es la casa habitación del locatario y su familia, el monto del alquiler está exento en IVA. Si el alquiler tiene un fin comercial por un valor igual o inferior a $ 1.500 mensuales, el locador deberá darse de alta como IVA exento, estando exceptuado de presentar declaraciones juradas de IVA.
  • Como es una renta pasiva, si el locador es un persona física, no tiene que inscribirse en autónomos por esta actividad.
  • Si el monto total de alquileres supera el mínimo no imponible, tendrá que inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.
  • Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.
  • Tiene que emitir factura “A” si le alquila a otro responsable inscripto o “B” si le alquila a un consumidor final. Todos deben ser comprobantes electrónicos.
  • Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido o razón social y CUIT de los locadores.
  • Son pasibles de sufrir retenciones de ganancias cuando el locatorio realice el pago, si este es agente de retención.

Nota: Si ya sos Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad, no podrás inscribirte como monotributista para el alquiler de tu inmueble.

Si soy monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por la actividad de alquileres?

En la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en IVA (si es con destino casa habitación del locatario), vas a poder mantener tu condición de monotributista e inscibirte el Régimen General por la actividad exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.

Nota: debes considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.

Condominios

Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno. En este caso sus propietarios:

Condominios monotributistas

  • No pueden ser monotributistas. Cada condómino, es decir, cada uno de los titulares del inmueble, podrá adherir en forma individual al régimen del Monotributo, en la medida que se verifiquen, las condiciones establecidas para su adhesión, categorización y recategorización. Todo esto en función de la parte que le corresponda del inmueble.
    Nota: Cada persona (“condómino”) podrá adherir en forma individual al régimen, si todas las personas (“condóminos”) adhieren en forma individual. Si alguna de las personas no puede ser monotributista , el resto de las personas tampoco podrán serlo y deberán tributar por el régimen general. Esto también aplica para una sociedad conyugal que alquila un inmueble.
  • La factura podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras dure el condominio. Hay que indicar en ese comprobante el nombre y apellido o razón social, y CUIT de los restantes condóminos.

Condominios responsable inscripto

  • En el caso de los condominios que no puedan ser monotributistas, cada condómino deberá pagar su parte del Impuesto a las Ganancias.
  • Los ingresos por alquileres de condominios en el régimen general resultan compatibles con el desarrollo de otras actividades dentro del Régimen Simplificado.
    Por ejemplo si en un condomino de dos integrantes, uno es monotributista y el otro además realiza una actividad profesional, este último podrá ser monotributista por ambas actividades (alquiler del inmueble y actividad profesional).
    Suponiendo otro ejemplo, en el que uno de los condóminos no es monotributista, el otro tampoco podría serlo por la actividad de alquiler, pero si podrá ser monotributista por su actividad profesional.

Alquileres menores a $1.500

Se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los alquileres menores a $1.500. Ahora hay que emitir comprobantes por todo los alquileres, sin importar el monto facturado. Es importante destacar que estos alquileres permanencen exentos de IVA. El monto es por mes y por locatario.

No hay límite de exención de iva para los alquileres con fines de reuniones, fiestas, conferencias o similares.

Pago de Ingresos Brutos por alquileres

Si alquilas una propiedad deberás inscribirte en ingresos brutos y pagar sobre dicho alquiler cuando no estés exento. A modo de ejemplo tomamos dos jurisdicciones para ver el tratamiento que tienen.

AGIP

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos C.A.B.A. los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

  • El destino del alquiler tienen que ser vivienda.
  • No podes tener más de dos unidades en alquiler.
  • El importe de locación no puede superar el importe que establece la ley impositiva vigente. Para el año 2020 dicho importe asciende a $6.700 (véase art. 180 inc 9 Código Fiscal).

Los alquileres de inmuebles con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

Si estás inscripto en el Régimen Simplificado de CABA, pagarás una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos 12 meses.

ARBA

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos en la provincia de Buenos Aires, los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

  • El destino del alquiler tienen que ser vivienda.
  • No podes tener más de una unidad en alquiler.
  • El importe de locación no puede superar el importe que el código fiscal de la provincia de buenos aires. Para el 2019 es de $24.700 mensuales o $296.400 (artículo 184 inciso c) apartado 1) del Código Fiscal).

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino comercial o con fines turísticos, están todos gravados.

La alícuota de Ingresos Brutos a aplicar dependerá no solo del destino del alquiler del inmueble, sino también de su valuación fiscal, siendo de 0% para la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $1.731.600 y de un 5%, cuando se supere dicho importe.

Convenio Multilateral

Si tenes tu domicilio fiscal en una jurisdicción (por ej. Bs As.) y alquilas un inmueble que está en otra jurisdicción (por ej. C.A.B.A.), tenes que inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 de dicho convenio.

Inquilino

Deducción alquiler

Podrán deducirse hasta el 40% del monto del alquiler aquellas empleados en relación de dependencia, jubilados u autónomos, que son pasibles de retenciones de Ganancias.
Para saber que requisitos hay que cumplir para deducir este gasto y como hacerlo, te invito a leer el siguiente artículo: “Deducciones de Impuesto a las Ganancias”.

Formas de pago

Todo cobro de alquileres superiores a $1.000 no puede hacerse en efectivo, deben realizarse transferencias bancarias, depósitos, pagos con cheques o tarjeta de débito o crédito.

Alquiler de local comercial: IVA por servicios al exterior.

Si alquilas un local para uso comercial y el propietario del mismo reside en el extranjero, vas a tener que pagar el IVA el por ese alquiler, es decir que actuarás como resposable sustituto en el pago de este impuesto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores a que sea perfeccionado el hecho imponible, tendrás que ingresar el impuesto. Podrás computarte ese crédito fiscal en el período fiscal en el que se haya ingresado el impuesto.

Si sos monotributista no estás obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial a nombre de un sujeto en el exterior.

Inmobiliaria

Dijimos que si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Ahora bien, si la inmobiliaria es monotributista, deberá considerar a la hora de la recategorización los ingresos por ese alquiler. Recordamos que el art. 3 de la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.

Lo mejor en estos casos sería que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria sola facture la comión cobrada.

Evelyn Muriel

Contadora pública Argentina
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